Ein Immobilienkauf zur Vermietung bedeutet mehr, als eine Wohnung zu finden und den Kaufvertrag beim Notar zu unterschreiben. Die Mietrendite hängt von Entscheidungen ab, die lange vor der ersten Besichtigung getroffen werden: von der gewählten Vermietungsart, der Energieeffizienzklasse der Immobilie und dem gewählten Steuermodell. Jeder dieser Faktoren beeinflusst die endgültige Rentabilität des Vorhabens.
Energieeffizienzklasse der Immobilie: Vor jedem Kauf zur Vermietung prüfen
Bevor Sie die Quadratmeterpreise vergleichen, sollten Sie einen Blick auf das DPE-Energielabel der Immobilie werfen. Seit 2025 darf eine Immobilie der Energieeffizienzklasse G nicht mehr vermietet werden. Ein Verkauf ist weiterhin möglich, doch im aktuellen Zustand können Sie die Immobilie nicht vermieten.
Für Immobilien der Klassen F oder G sind die Mieten eingefroren. Bei der jährlichen Anpassung, der Verlängerung des Mietvertrags oder einer Neuvermietung ist keine Erhöhung zulässig. Eine schlechte Energieeffizienzklasse schränkt somit sowohl Ihre Vermietungsmöglichkeiten als auch Ihre Mieteinnahmen ein.
Warum wird dieser Punkt oft erst an zweiter Stelle berücksichtigt? Weil sich viele künftige Anleger auf Lage und Preis konzentrieren, ohne die Auswirkungen des DPE auf die tägliche Verwaltung einzuschätzen. Wenn Sie eine Immobilie der Klasse F oder G zu einem attraktiven Preis entdecken, können Sie anhand mehrerer Angebote auf der Immobilienwebsite von Concept Déco schnell mit besser eingestuften Objekten in derselben Gegend vergleichen.
Bei Eigentumswohnungen kann die energetische Sanierung einer einzelnen Einheit an gemeinschaftlichen Beschlüssen scheitern. Prüfen Sie vor Ihrer Entscheidung, welche Bauvorhaben auf der Eigentümerversammlung beschlossen wurden. Verweigert die Eigentümergemeinschaft Dämm- oder Heizungsarbeiten, kann sich die Herstellung der Konformität über Jahre verzögern.
Mietrendite: Was die Bruttorendite nicht verrät
Die Bruttorendite ist das Verhältnis zwischen der Jahresmiete und dem Kaufpreis. Diese Kennzahl ist überall zu finden, verschleiert aber das Wesentliche.
Kosten, die die tatsächliche Rendite schmälern
Grundsteuer, nicht umlagefähige Kosten der Eigentümergemeinschaft, Versicherung für Vermieter ohne Eigennutzung und Verwaltungskosten, wenn Sie die Verwaltung auslagern: All diese Posten mindern die tatsächliche Rendite. Bei einer kleinen Wohnung können sie einen erheblichen Anteil der erzielten Miete ausmachen.
Hinzu kommt der Leerstand. Ein Monat ohne Mieter innerhalb eines Jahres bedeutet einen direkten Rückgang der Rendite. Bevorzugen Sie Gegenden, in denen die Mietnachfrage das verfügbare Angebot übersteigt, um dieses Risiko zu begrenzen.
Renovierungsarbeiten und Instandsetzung zwischen zwei Mietverhältnissen
Eine Auffrischung zwischen zwei Mietverhältnissen (Anstrich, Böden, Armaturen) kostet Zeit und Geld. Berücksichtigen Sie diese Ausgaben von Anfang an in Ihrer Kalkulation. Eine neuere oder vor dem Kauf renovierte Immobilie senkt diese Kosten für mehrere Jahre.
- Prüfen Sie vor der Unterzeichnung des Vorvertrags den Zustand von Sanitär- und Elektroinstallationen sowie Fenstern und Türen.
- Fordern Sie die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen an, um beschlossene oder geplante Arbeiten an der Eigentumsanlage frühzeitig einzukalkulieren.
- Schätzen Sie die Kosten für die energetische Sanierung, wenn die Immobilie die Energieeffizienzklasse E oder schlechter hat.
LMNP-Steuerregelung und Wiederverkauf: Die Falle der Abschreibungen im Jahr 2025
Mit dem Status als nicht gewerblicher möblierter Vermieter (LMNP) im Rahmen der tatsächlichen Besteuerung können Sie Abschreibungen auf die Immobilie geltend machen. Während der Vermietung verringert dies das zu versteuernde Einkommen, manchmal sogar bis auf null. Das Verfahren scheint vorteilhaft – und ist es auch, solange Sie die Immobilie nicht wieder verkaufen.
Seit dem 15. Februar 2025 werden die geltend gemachten Abschreibungen bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns vom Anschaffungspreis abgezogen. Je höher Ihre Abschreibungen ausfallen, desto höher ist also der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn beim Verkauf.
Eine am 24. März 2026 im Amtsblatt veröffentlichte Antwort eines Ministeriums stellt klar, dass diese Regel auch für Abschreibungen gilt, die vor 2025 geltend gemacht wurden. Wenn Sie eine Immobilie zehn Jahre lang abgeschrieben haben, fließen sämtliche Abschreibungen bei einem Verkauf in die Berechnung ein.
Bevor Sie sich als LMNP für die tatsächliche Besteuerung entscheiden, simulieren Sie einen Verkauf nach fünf und nach zehn Jahren. Die jährliche Steuerersparnis kann sich beim Verkauf in erhebliche Mehrkosten verwandeln – insbesondere, wenn der lokale Markt nicht ausreichend gestiegen ist, um diese auszugleichen.
Verkauf einer vermieteten Immobilie: Pflichten und Fristen beachten
Für den Verkauf einer an einen Mieter vermieteten Wohnung gelten genaue Regeln. Der bestehende Mietvertrag läuft mit dem neuen Eigentümer weiter. Wenn Sie die Immobilie unvermietet verkaufen möchten, müssen Sie dem Mieter innerhalb der gesetzlichen Fristen und mit einem gültigen Grund kündigen (Verkauf, Eigenbedarf oder ein berechtigter und schwerwiegender Grund).
Inserate und Informationspflichten bei Immobilien der Klasse F oder G
Hat Ihre Immobilie die Energieeffizienzklasse F oder G, müssen Verkaufsanzeigen auf den übermäßig hohen Energieverbrauch hinweisen. Diese Informationspflicht beeinflusst unmittelbar die Wahrnehmung potenzieller Käufer und damit auch den Verkaufspreis.
Eine energieineffiziente Immobilie wird gegenüber einer vergleichbaren Immobilie mit besserer Einstufung mit einem Preisabschlag gehandelt. Eine energetische Sanierung vor dem Verkauf kann die DPE-Einstufung verbessern und den Wertverlust begrenzen – vorausgesetzt, die Kosten der Arbeiten bleiben unter dem möglichen Mehrerlös beim Verkauf.
- Stellen Sie vor der Veröffentlichung des Inserats alle vorgeschriebenen Gutachten zusammen (DPE, Asbest, Blei, Elektrik, Gas).
- Informieren Sie den derzeitigen Mieter innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Fristen per Einschreiben.
- Bereiten Sie die vollständigen Unterlagen für den Notar vor: Eigentumsnachweis, Teilungserklärung und die letzten Hausgeldabrechnungen.
Der Erfolg eines Vermietungsprojekts hängt von konkreten Abwägungen ab, nicht von pauschalen Faustregeln. DPE, LMNP-Besteuerung, tatsächliche Kosten und Verkaufspflichten: Jeder Faktor verändert die Rechnung. Nehmen Sie sich vor der Unterzeichnung die Zeit, alles durchzukalkulieren – denn hier entscheidet sich, ob Ihre Investition rentabel ist oder enttäuscht.
