Comprar una vivienda para alquilarla no consiste solo en encontrar un piso y firmar ante notario. La rentabilidad del alquiler depende de decisiones que se toman mucho antes de la primera visita: el tipo de alquiler elegido, la calificación energética de la vivienda y el régimen fiscal seleccionado. Cada factor influye en la rentabilidad final del proyecto.
Calificación energética de la vivienda: el filtro que debes comprobar antes de comprar para alquilar
Antes de comparar los precios por metro cuadrado, consulta la etiqueta DPE de la vivienda. Desde 2025, las viviendas con calificación G ya no se pueden alquilar. La venta sigue siendo posible, pero no podrás alquilarla tal como está.
Los alquileres de las viviendas con calificación F o G están congelados. En la revisión anual, la renovación del contrato o la puesta en alquiler de nuevo, no se permite ningún aumento. Por tanto, una vivienda con una mala calificación limita tanto tu capacidad para alquilarla como tus ingresos por alquiler.
¿Por qué suele quedar este aspecto en segundo plano? Porque muchos futuros inversores se centran en la ubicación y el precio, sin medir el impacto del DPE en la gestión diaria. Si encuentras una vivienda F o G a un precio atractivo, en el sitio inmobiliario de Concept Déco puedes consultar varios anuncios y compararlos rápidamente con viviendas mejor calificadas en la misma zona.
En una comunidad de propietarios, la renovación energética de una sola vivienda puede depender de decisiones colectivas. Comprueba los proyectos de obras aprobados en la junta de propietarios antes de comprometerte. Si la comunidad se niega a realizar obras de aislamiento o calefacción, la adaptación a la normativa puede quedar bloqueada durante años.
Rentabilidad del alquiler: lo que no revela la rentabilidad bruta
La rentabilidad bruta es la relación entre el alquiler anual y el precio de compra. Esta cifra aparece por todas partes, pero oculta lo más importante.
Los gastos que reducen la rentabilidad real
El impuesto sobre bienes inmuebles, los gastos de comunidad no repercutibles, el seguro del propietario no residente y los gastos de gestión si delegas esta tarea: todos estos conceptos reducen la rentabilidad efectiva. En una vivienda pequeña, pueden representar una parte considerable del alquiler percibido.
A esto hay que añadir los periodos sin inquilinos. Un mes sin alquilar de cada doce supone una reducción directa de la rentabilidad. Da prioridad a las zonas donde la demanda de alquiler supera la oferta disponible para limitar este riesgo.
Obras y puesta a punto entre inquilinos
Hacer pequeñas mejoras entre contratos (pintura, suelos, grifería) requiere tiempo y dinero. Incluye estos gastos en tus cálculos desde el principio. Una vivienda nueva o reformada antes de comprarla reduce este gasto durante varios años.
- Comprueba el estado de las tuberías, la instalación eléctrica y las ventanas antes de firmar el contrato de compraventa.
- Pide las tres últimas actas de la junta de propietarios para anticipar las obras comunitarias aprobadas o previstas.
- Calcula el coste de adaptar la vivienda a la normativa energética si su calificación DPE es E o inferior.
Fiscalidad del LMNP y reventa: la trampa de las amortizaciones en 2025
El régimen de arrendador de vivienda amueblada no profesional (LMNP), en régimen real, permite deducir amortizaciones de la vivienda. Mientras está alquilada, esto reduce los ingresos imponibles, a veces hasta cero. El mecanismo parece ventajoso, y lo es, siempre que no vendas la vivienda.
Desde el 15 de febrero de 2025, las amortizaciones deducidas se restan del precio de adquisición para calcular la plusvalía en caso de reventa. En la práctica, cuanto más hayas amortizado, mayor será la plusvalía imponible en el momento de la venta.
Una respuesta ministerial publicada en el Diario Oficial el 24 de marzo de 2026 aclara que esta norma también se aplica a las amortizaciones deducidas antes de 2025. Si has amortizado una vivienda durante diez años, todas esas amortizaciones se incluyen en el cálculo cuando la vendas.
Antes de optar por el régimen real del LMNP, simula el escenario de reventa a cinco y diez años. El ahorro fiscal anual puede convertirse en un sobrecoste considerable al vender, sobre todo si el mercado local no ha subido lo suficiente como para compensarlo.
Venta de una vivienda alquilada: obligaciones y plazos que debes respetar
La venta de una vivienda ocupada por un inquilino está sujeta a normas específicas. El contrato de alquiler vigente continúa con el nuevo propietario. Si quieres venderla libre de inquilinos, debes notificar al inquilino la finalización del contrato dentro de los plazos legales y alegar un motivo válido (venta, recuperación de la vivienda para uso propio o causa legítima y seria).
Anuncios y obligaciones de información para una vivienda F o G
Si tu vivienda tiene calificación F o G, los anuncios de venta deben indicar que su consumo energético es excesivo. Esta obligación de información influye directamente en la percepción de los compradores y, por consiguiente, en el precio de venta.
Las viviendas con un consumo energético elevado se venden con descuento respecto a otras viviendas equivalentes con mejor calificación. Realizar obras de renovación antes de ponerla a la venta puede mejorar el DPE y limitar esta pérdida de valor, siempre que el coste de las obras sea inferior al aumento del precio de venta.
- Reúne todos los informes obligatorios (DPE, amianto, plomo, electricidad y gas) antes de publicar el anuncio.
- Notifica al inquilino actual mediante carta certificada dentro de los plazos establecidos por la ley.
- Prepara toda la documentación para el notario: título de propiedad, estatutos de la comunidad y los últimos recibos de gastos.
El éxito de un proyecto de alquiler depende de decisiones concretas, no de fórmulas prefabricadas. DPE, fiscalidad del LMNP, gastos reales y obligaciones de venta: cada factor modifica el cálculo. Dedica tiempo a cuantificarlos antes de firmar; ahí está la diferencia entre una inversión rentable y otra que decepciona.
