Een woning kopen om te verhuren houdt meer in dan een appartement vinden en bij de notaris tekenen. Het huurrendement hangt af van beslissingen die al vóór de eerste bezichtiging worden genomen: het gekozen verhuurtype, het energielabel van de woning en het gekozen belastingregime. Elke factor beïnvloedt de uiteindelijke rentabiliteit van het project.
Energielabel van de woning: controleer dit vóór elke verhuuraankoop
Bekijk het DPE-energielabel van de woning voordat u de prijzen per vierkante meter vergelijkt. Sinds 2025 mag een woning met energielabel G niet meer worden verhuurd. Verkoop is nog wel mogelijk, maar u kunt de woning niet in de huidige staat verhuren.
Voor woningen met energielabel F of G zijn de huren bevroren. Bij de jaarlijkse huurherziening, de verlenging van het huurcontract of een nieuwe verhuur is een huurverhoging niet toegestaan. Een woning met een slecht energielabel beperkt dus zowel uw mogelijkheden om te verhuren als uw huurinkomsten.
Waarom krijgt dit punt vaak minder aandacht? Omdat veel toekomstige investeerders zich richten op de locatie en de prijs, zonder de impact van het DPE op het dagelijkse beheer mee te wegen. Als u een woning met energielabel F of G tegen een aantrekkelijke prijs vindt, kunt u met verschillende advertenties op de vastgoedwebsite van Concept Déco snel vergelijken met woningen met een beter energielabel in dezelfde buurt.
Bij een appartement in mede-eigendom kan de energetische renovatie van één woning op collectieve besluitvorming stuiten. Controleer vóór u zich vastlegt welke renovatieplannen tijdens de algemene vergadering zijn goedgekeurd. Als de mede-eigenaars weigeren isolatie- of verwarmingswerken uit te voeren, kan dat ervoor zorgen dat u de woning jarenlang niet aan de normen kunt laten voldoen.
Huurrendement: wat het brutorendement niet vertelt
Het brutorendement is de verhouding tussen de jaarlijkse huurinkomsten en de aankoopprijs. Dit cijfer wordt overal genoemd, maar verhult de belangrijkste factoren.
De kosten die het werkelijke rendement drukken
Onroerendezaakbelasting, niet-doorberekenbare servicekosten, een verzekering voor verhuurders die de woning niet zelf bewonen en beheerkosten als u het beheer uitbesteedt: al deze posten verlagen het werkelijke rendement. Bij een kleine woning kunnen ze een aanzienlijk deel van de ontvangen huur opslokken.
Houd ook rekening met leegstand. Eén maand zonder huurder op twaalf betekent een directe daling van het rendement. Kies bij voorkeur voor gebieden waar de vraag naar huurwoningen groter is dan het beschikbare aanbod om dit risico te beperken.
Werkzaamheden en opknapbeurten tussen twee huurders
Een opknapbeurt tussen twee huurcontracten (schilderwerk, vloeren, kranen) kost tijd en geld. Neem deze uitgaven vanaf het begin mee in uw berekening. Een recente woning of een woning die vóór aankoop is gerenoveerd, beperkt deze kostenpost jarenlang.
- Controleer vóór u de koopovereenkomst ondertekent de staat van het leidingwerk, de elektriciteit en het buitenschrijnwerk.
- Vraag de notulen van de laatste drie algemene vergaderingen op om te weten welke werkzaamheden aan het gebouw zijn goedgekeurd of eraan komen.
- Bereken de kosten van energetische renovatie als de woning energielabel E of lager heeft.
LMNP-belastingregeling en doorverkoop: de valkuil van afschrijvingen in 2025
Met de status van niet-professionele gemeubileerde verhuurder (LMNP) onder de werkelijke-kostenregeling kunt u afschrijvingen op de woning aftrekken. Tijdens de verhuur verlaagt dit het belastbare inkomen, soms zelfs tot nul. Dat lijkt voordelig, en dat is het ook zolang u de woning niet verkoopt.
Sinds 15 februari 2025 worden de afgetrokken afschrijvingen in mindering gebracht op de aankoopprijs bij de berekening van de meerwaarde bij doorverkoop. Concreet geldt: hoe meer u hebt afgeschreven, hoe hoger de belastbare meerwaarde bij de verkoop.
In een ministerieel antwoord dat op 24 maart 2026 in het Journal officiel is gepubliceerd, wordt verduidelijkt dat deze regel ook geldt voor afschrijvingen die vóór 2025 zijn afgetrokken. Als u een woning tien jaar lang hebt afgeschreven, tellen al die afschrijvingen mee bij de berekening wanneer u de woning verkoopt.
Voordat u als LMNP voor de werkelijke-kostenregeling kiest, berekent u best een scenario voor doorverkoop na vijf en tien jaar. De jaarlijkse belastingbesparing kan bij verkoop omslaan in een aanzienlijke extra kost, vooral als de lokale markt niet genoeg is gestegen om dat te compenseren.
Een verhuurde woning verkopen: verplichtingen en termijnen
Voor de verkoop van een woning waarin een huurder woont, gelden specifieke regels. Het lopende huurcontract blijft van kracht voor de nieuwe eigenaar. Als u de woning leeg wilt verkopen, moet u de huurder binnen de wettelijke termijnen opzeggen en een geldige reden opgeven (verkoop, de woning zelf gaan bewonen of een legitieme en ernstige reden).
Advertenties en informatieverplichtingen voor een woning met energielabel F of G
Heeft uw woning energielabel F of G, dan moeten verkoopadvertenties vermelden dat het energieverbruik buitensporig hoog is. Deze informatieplicht beïnvloedt rechtstreeks hoe kopers de woning beoordelen en daarmee ook de verkoopprijs.
Voor een energieverslindende woning wordt minder betaald dan voor een vergelijkbare woning met een beter energielabel. Renovaties vóór de verkoop kunnen het DPE verbeteren en het waardeverlies beperken, mits de renovatiekosten lager blijven dan de meeropbrengst bij verkoop.
- Verzamel alle verplichte keuringsrapporten (DPE, asbest, lood, elektriciteit en gas) voordat u de advertentie plaatst.
- Breng de huidige huurder binnen de wettelijke termijn per aangetekende brief op de hoogte.
- Stel een volledig dossier samen voor de notaris: eigendomsbewijs, reglement van mede-eigendom en de meest recente afrekeningen van de servicekosten.
Een verhuurproject slaagt dankzij concrete afwegingen, niet dankzij standaardformules. DPE, LMNP-belasting, werkelijke kosten en verkoopverplichtingen: elke factor verandert de rekensom. Neem de tijd om alles door te rekenen voordat u tekent. Daar ligt het verschil tussen een rendabele investering en een belegging die tegenvalt.
